東京23区の中古マンション㎡単価は港区200万円、足立区58.8万円 価格で並べ直すと順位が動く区

港区で取引された中古マンションを専有面積1㎡あたりの値段で並べると、真ん中は200万円になる。足立区では588,235円、約58.8万円。同じ東京23区の中で3.4倍の開きがある。価格そのものの中央値で見ても、港区の1億1,000万円と足立区の3,200万円で差は7,800万円、こちらも約3.4倍だ。

数字の出どころは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の「不動産価格情報」で、2025年第2四半期から2026年第1四半期までの4四半期分を、当サイトが区ごとにまとめ直した（2026年9月1日時点）。国土交通省が公表している統計ではない。値はすべて中央値で、平均値ではない。中央値を見るのは、少数の高額な取引に平均が引っ張られるのを避けるためで、半分の取引はこの値より安く、半分は高い。

23区を㎡単価の中央値で並べる

下の表は、23区を専有面積1㎡あたりの価格の中央値が高い順に並べ、価格の中央値を横に添えたもの。同じ4四半期分の集計で件数を見ると、最も少ない千代田区が570件、最も多い江東区が2,908件（2026年9月1日時点）。この集計では件数が10件未満の行に統計値を出していないが、23区でそこに引っかかる区はない。

順位と区	㎡単価の中央値	価格の中央値
1位 港区	2,000,000円	1億1,000万円
2位 中央区	1,828,571円	1億円
3位 千代田区	1,750,000円	7,200万円
4位 渋谷区	1,600,000円	8,000万円
5位 目黒区	1,371,429円	6,900万円
6位 文京区	1,338,462円	6,000万円
7位 新宿区	1,320,000円	5,400万円
8位 品川区	1,300,000円	6,000万円
9位 豊島区	1,171,429円	4,700万円
10位 台東区	1,160,000円	4,800万円
11位 江東区	1,157,895円	6,600万円
12位 中野区	1,096,667円	4,800万円
13位 世田谷区	1,062,500円	6,400万円
14位 墨田区	1,040,000円	4,200万円
15位 杉並区	980,000円	4,600万円
16位 北区	960,000円	4,500万円
17位 大田区	909,091円	3,800万円
18位 荒川区	885,714円	5,000万円
19位 板橋区	800,000円	3,400万円
20位 練馬区	787,500円	3,800万円
21位 江戸川区	670,588円	4,600万円
22位 葛飾区	628,571円	3,400万円
23位 足立区	588,235円	3,200万円

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の「不動産価格情報」（中古マンション等、2025Q2〜2026Q1の4四半期分）を当サイトが区別に集計した中央値。

上位は港区、中央区、千代田区、渋谷区の4区が160万円以上で並び、5位の目黒区で137万円台まで下がる。100万円を割るのは杉並区から下の9区。江戸川区と葛飾区が60万円台、足立区だけが50万円台だ。

価格で並べ直すと順位が動く区

㎡単価の順と価格の順は同じにならない。江東区は㎡単価では11位だが、価格の中央値6,600万円は23区で6位に入る。世田谷区も13位から7位へ上がる。逆に豊島区は㎡単価では9位なのに、価格では14位まで下がる。

順位が動いた区の面積の中央値を並べると、広い区が上に、狭い区が下に動いている。価格は㎡単価と面積の掛け算なので、取引された部屋が広ければ価格の順位は上がる。

区	面積の中央値	順位の動き
荒川区	60㎡	㎡単価18位、価格11位
世田谷区	60㎡	㎡単価13位、価格7位
江東区	65㎡	㎡単価11位、価格6位
江戸川区	70㎡	㎡単価21位、価格16位
千代田区	45㎡	㎡単価3位、価格4位
新宿区	45㎡	㎡単価7位、価格10位
豊島区	45㎡	㎡単価9位、価格14位
墨田区	45㎡	㎡単価14位、価格18位

出典：同上。面積は専有面積の中央値。「不動産価格情報」で面積が8888・9999と記録されたレコードは上限帯以上を示す符号で実測値ではないため、当サイトの集計では面積と㎡単価の算出から除いている。

上に動いた4区はどれも60㎡以上、下に動いた4区はどれも45㎡。江戸川区は㎡単価では下から3番目なのに、23区で最も広い70㎡という中央値が効いて、価格では16位に収まる。ただし60㎡でも順位が変わらない練馬区、葛飾区、足立区のような区もある。順位は面積だけでなく、隣り合う区との差でも決まる。

もう一つ、価格の中央値は㎡単価の中央値と面積の中央値を掛けた数にはならない。三つの数字はそれぞれ別に真ん中をとっているからだ。同じ集計で港区の面積の中央値は55㎡で、㎡単価の中央値200万円を掛けるとちょうど1億1,000万円になるが、千代田区の175万円×45㎡は7,875万円で、価格の中央値7,200万円とは合わない。

同じ価格で広さが違う組

価格の中央値が同じ区の組が五つある。文京区と品川区の6,000万円、台東区と中野区の4,800万円、杉並区と江戸川区の4,600万円、大田区と練馬区の3,800万円、板橋区と葛飾区の3,400万円だ。どの組でも、㎡単価が低いほうの区で面積の中央値が広い。杉並区と江戸川区が分かりやすく、㎡単価は98万円と約67.1万円、面積の中央値は50㎡と70㎡。同じ4,600万円で、真ん中の部屋の広さが20㎡違う。

予算5,000万円で買える広さ

自分の数字と比べるなら、価格の中央値を予算に置き換えて読むのが早い。仮に5,000万円とすると、価格の中央値がこれ以下の区は、ちょうど5,000万円の荒川区を含めて13区ある。価格の順で11位の荒川区から23位の足立区までがそれにあたる。

ただし「中央値が5,000万円以下」は、その区で取引の半分が5,000万円以下だったという意味でしかない。残りの10区にも5,000万円以下の取引はあり、13区にもそれより高い取引はある。区で線を引くと、線の両側にある取引を見落とす。

広さに直すと違いははっきりする。5,000万円を㎡単価の中央値で割った机上の目安は、港区で25㎡、渋谷区で31㎡、世田谷区で47㎡、練馬区で63㎡、足立区で85㎡。同じ予算で手が届く広さが、区をまたぐと3倍以上変わる。荒川区の価格が5,000万円で11位に入るのも、㎡単価は18位でも真ん中の部屋が60㎡あるからだ。

年収の側から地域の差を見るなら、都道府県別の平均年収と並べて読める。住まいの値段は、収入と並べてはじめて自分の数字になる。

中央値の裏にある二つの母集団

「不動産価格情報」には母集団が二つ混ざっている。登記をもとに取引の当事者へアンケートした不動産取引価格情報と、宅建業者が仲介した成約を集めた成約価格情報で、前者は答えた人のぶんだけ、後者は仲介を通った取引だけが入る。表の中央値は両方のレコードを合わせて出した値で、どちらか片方の「相場」ではない。当サイトの集計では行の過半が片方の母集団だけでできていて、区ごとにどちらが多いかで中央値の性格は変わる。

期間も確定していない。4四半期のうち直近の2026年第1四半期は国土交通省の公表が進行中で、件数が固まっていない。表の数字は今後の公表で動きうる。

㎡単価の分母も種類で違う。当サイトの集計では、中古マンション等の㎡単価は専有面積1㎡あたりだが、同じ「不動産価格情報」でも宅地（土地と建物）は土地面積1㎡あたりで、分子の価格には建物が含まれる。種類をまたいで㎡単価を並べても比べたことにはならない。ここに出した数字は、中古マンション等の中だけで読むものだ。

表を見るときは、㎡単価で区の高さを、価格の中央値で実際に動いた部屋の値段を、面積の中央値でその広さを読む。三つを合わせてはじめて、自分の予算がどの区でどのくらいの広さになるかが見えてくる。