3,500万円を35年の元利均等で借りる場合、金利が3.33%から5.83%に変わると毎月の返済額・総返済額・利息総額はどう変わるか。額面で審査され、手取りから返す人向けに年額にも直して並べた。
10,551円 金利が3.83%から4.33%になったときの毎月の返済額の増加 借入額3,500万円・35年・元利均等・ボーナス返済なし。2026年10月の【フラット35】最頻金利3.83%（融資率9割以下・新機構団信付）を基準にした LifeKurabe の試算
【フラット35】の借入期間21年〜35年で、2026年10月の最頻金利は3.83%（融資率9割以下・新機構団信付）だった。以下はこの金利を基準にした LifeKurabe の試算だ。3,500万円を35年（420回）の元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると毎月151,423円、利息総額は28,597,660円になる。借りる時点の金利が0.5ポイント高い4.33%なら毎月161,974円で、差は月10,551円。35年の総返済額では4,431,420円の差になる。
この比較は「借りるときの金利が違ったら」を見たもので、借入額・期間・返済方式はそろえ、途中の金利の見直しは入れていない。審査で見る返済負担率は額面の年収で計算するが、毎月の返済は手取りから出る。金利の差で増える月1万円も、税金と社会保険料を引いた後のお金から払うことになる。
基準の3.83%から上下に動かした結果を並べる。毎月の返済額は1円単位に丸めてから420回を掛けている。
| 金利 | 毎月の返済額 | 3.83%との差 |
|---|---|---|
| 3.33% | 141,226円 | −10,197円 |
| 3.83% | 151,423円 | 基準 |
| 4.33% | 161,974円 | +10,551円 |
| 4.83% | 172,864円 | +21,441円 |
| 5.83% | 195,587円 | +44,164円 |
出典：LifeKurabe による【フラット35】基準の算出結果（借入額3,500万円・35年・元利均等、確認日2026年10月2日）
借入額は同じなので、総返済額の差はそのまま利息の差になる。
| 金利 | 利息総額 | 3.83%との差 |
|---|---|---|
| 3.33% | 24,314,920円 | −4,282,740円 |
| 3.83% | 28,597,660円 | 基準 |
| 4.33% | 33,029,080円 | +4,431,420円 |
| 4.83% | 37,602,880円 | +9,005,220円 |
| 5.83% | 47,146,540円 | +18,548,880円 |
出典：LifeKurabe による【フラット35】基準の算出結果（借入額3,500万円・35年・元利均等、確認日2026年10月2日）
隣り合う金利の差を取ると、毎月の返済額の増え方はそろっていない。3.33%から3.83%で10,197円、3.83%から4.33%で10,551円、4.33%から4.83%で10,890円と、金利が高い段ほど0.5ポイントあたりの増加が少しずつ大きくなる。4.83%から5.83%の1ポイントでは22,723円増え、直前の0.5ポイント分の2倍を超える。
利息総額で見ると変化はさらに目に付く。3.83%では利息が借入額3,500万円の約82%だが、4.83%では37,602,880円、5.83%では47,146,540円と借入額を上回る。この5点の計算で言えるのは、同じ借入額・同じ35年なら、金利が高い水準にあるほど同じ上げ幅の影響が大きくなるということだ。
なお、2026年10月の【フラット35】（借入期間21年〜35年）の金利には3.83%〜5.84%の幅がある。表の5.83%はこの幅の中に入る値だが、どの条件でその金利になるかはこの計算からは分からない。
返済負担率は年間の返済額を額面の年収で割った比率で見る。表の毎月の返済額を12倍すると、年間の返済額は次のようになる。
同じ1,817,076円でも、額面の年収で割った比率と、手取りで割った比率は一致しない。手取りは額面から所得税・住民税・社会保険料を引いた残りなので、分母が小さくなり、手取りで割ったほうが比率は高く出る。年収ごとの手取りの目安は年収別の手取り早見表にまとめている。審査上の上限は「借りられる額」の目安であって、手取りの中で無理なく返せる額を示すものではない。
表の数字は、元金と利息の返済だけを計算したものだ。融資手数料、物件検査手数料、火災保険料などの諸費用は入っていない。【フラット35】は保証料が不要で、基準にした3.83%は新機構団信付きの金利だ。団信は別払いの保険料としてこの表に足すのではなく、加入の有無や保障内容によって適用金利が変わる。繰上返済や金利引下げメニューを利用した場合の変化も、この試算には反映していない。
また、実際の返済予定表は最終回で端数を調整するため、最後の1回と総返済額はこの表と数百円ずれることがある。ローンを組む前に金融機関の返済予定表を受け取ったら、表の毎月の返済額とどれだけ違うかを確かめると、上に乗っている費用の有無が分かりやすい。
3と4の比率の差が、借りる時点の金利が変わったときに手取りの中で返済が占める割合の変化になる。年収から借入上限を逆算した試算は返済負担率による借入上限の記事にあるが、上限まで借りた場合の毎月の返済も、手取りで割り直してみると額面での比率とは別の数字になる。
