東京23区と埼玉・千葉・神奈川の中古マンションの㎡単価中央値を同じ尺度で並べた。3県の中央値は23区の23〜38%だが、川崎市中原区は23区のうち10区より高い。落差は県境より県の中で大きい。
23〜38% 隣接3県の市区町村㎡単価中央値が23区の中央値に占める割合 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の中古マンション等、2025Q2〜2026Q1の4四半期分を市区町村別に集計（2026年9月1日取得）。千葉23%・埼玉29%・神奈川38%
東京23区の中古マンションの㎡単価中央値を23区ぶん並べ、その真ん中を取ると1,096,667円/㎡になる。同じ計算を隣の3県でやると、埼玉県は316,667円/㎡、千葉県は254,545円/㎡、神奈川県は421,053円/㎡。23区に対してそれぞれ29%、23%、38%だ。
県境をまたいだ瞬間に単価が3分の1前後まで落ちる、と読める数字である。ただし市区町村を一つずつ並べ直すと、その読み方は持たない。
| 地域 | ㎡単価中央値 | 23区の中央値に対する割合 |
|---|---|---|
| 東京23区（23区） | 1,096,667円/㎡ | 100% |
| 神奈川県（47市区町村） | 421,053円/㎡ | 38% |
| 埼玉県（41市区町村） | 316,667円/㎡ | 29% |
| 千葉県（23市区町村） | 254,545円/㎡ | 23% |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年9月1日取得）をもとに市区町村別に集計。2025Q2〜2026Q1の4四半期分、中古マンション等。3県は件数30件以上の市区町村に限る。国土交通省が公表した統計ではない。
この中央値は二段構えで出ている。まず市区町村ごとに取引の㎡単価の中央値を出し、次にその市区町村の値を並べてもう一度中央値を取る。だから埼玉県の316,667円/㎡は「埼玉県の取引の半分がこれより下」という意味ではなく、41市区町村の半分がこれより下という意味だ。市区町村の取引件数の多い少ないは反映されていない。平均ではないので、飛び抜けて高い市区町村が一つあっても真ん中の値は動かない。
神奈川県で最も高いのは川崎市中原区の1,050,000円/㎡（価格中央値5,600万円、面積中央値60㎡、855件）。この値を23区の並びに差し込むと、世田谷区の1,062,500円/㎡と墨田区の1,040,000円/㎡の間、上から14番目に入る。言い換えれば、23区のうち10区は中原区より㎡単価中央値が低い。横浜市西区の1,030,000円/㎡も、23区のうち9区を上回る。
埼玉県の最高はさいたま市大宮区の850,000円/㎡で、板橋区の800,000円/㎡以下の5区より高い。千葉県の最高は浦安市の633,333円/㎡、こちらは葛飾区628,571円/㎡と足立区588,235円/㎡の2区を上回る。
県境の線そのものが段差になっているのではない。23区の中でも安い側の区と、隣県の中でも高い側の市区は、同じ帯に重なって並ぶ。23区内の順位は東京23区の㎡単価と価格の並びを比べた記事で見たとおり、価格で並べ直すと順番が動く。
面積中央値を見ると、23区は45㎡から70㎡に散らばっている。単価が高い千代田区と新宿区は45㎡、単価が最も低い足立区は60㎡、㎡単価で下から3番目の江戸川区は70㎡で、抜粋に並んだ23区の中では最も広い。3県の市区町村は60㎡から90㎡に寄る。千葉県白井市の面積中央値は90㎡、価格中央値1,300万円、㎡単価中央値141,422円/㎡だ。
そのため㎡単価の差は、そのまま総額の差にはならない。中原区の価格中央値5,600万円は、23区のうち14区の価格中央値より高い。単価では10区を上回る行が、総額では14区を上回ることになる。広い物件が取引の中心なら、単価が下がっても総額は落ちにくい。
| 地域 | 最高と最低（㎡単価中央値） | 倍率 |
|---|---|---|
| 神奈川県 | 川崎市中原区1,050,000円/㎡ ／ 足柄下郡箱根町100,000円/㎡ | 10.5倍 |
| 埼玉県 | さいたま市大宮区850,000円/㎡ ／ 深谷市94,444円/㎡ | 約9.0倍 |
| 千葉県 | 浦安市633,333円/㎡ ／ 白井市141,422円/㎡ | 約4.5倍 |
| 東京23区 | 港区2,000,000円/㎡ ／ 足立区588,235円/㎡ | 3.4倍 |
出典：同上。倍率は各地域の最高値を最低値で割った値。
3県はどれも、23区内の3.4倍より大きく開く。ただしこの比較には条件がそろっていない部分がある。3県の行は件数30件以上の市区町村に絞ってあり、23区にその絞り込みが同じようにかかっているかは抜粋からは確認できない。市区町村の数も面積も地域ごとに違う。それでも、神奈川県の中で中原区と箱根町が10.5倍離れている事実のほうが、県の中央値どうしの差より大きい。
「都内か県外か」で予算を分ける発想は、この数字の上では粗すぎる。見るべきは県ではなく市区町村の行である。
集計の元になったAPIには母集団が2つ混ざっている。登記をもとに当事者へアンケートを取った不動産取引価格情報と、宅建業者が仲介した成約価格情報だ。中央値は両方のレコードをまとめて算出している。仲介を通らない取引は後者に入らず、アンケートに答えなかった人は前者に入らない。集計行の過半は一方の母集団だけで出来ており、片方が0件の行はその母集団を代表していない。
件数が10件未満の行には統計値が出ていない。これは「0円」でも「取引がない」でもなく、数字を出していないという意味だ。地区数が少なく特定の地区に偏った行は、その市区町村の相場ではなく一団の土地の値段に近くなる（件数と地区の偏りの読み方）。面積が8888・9999と記録されたレコードは上限帯以上を示す符号であり、㎡単価と面積の集計からは除いてある。
時点にも幅がある。2025Q2から2026Q1までの4四半期をまとめて算出しており、直近の四半期は公表が進行中で件数が確定していない（2026年9月1日取得）。集計単位も、23区は特別区、3県は市区町村で、行政単位の大きさがそろっていない。所要時間や駅からの距離はこの集計に列がなく、価格差がどこから来ているかはこのデータだけでは言えない。
