国土交通省の不動産価格情報を築年数8区分で集計。全国と東京など6都府県の価格・㎡単価・面積を並べ、古い区分のほうが高い8カ所や地域差を示す。同じ期間の別の物件群を比べた暫定集計で、値下がりの予測には使えない。
1,500万円 全国の築31〜40年の中古マンション価格中央値（築41年以上も同額、築5年以内は4,900万円） 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格情報を当サイトが集計。2025年第2四半期〜2026年第1四半期の取引、2026年9月1日取得の暫定集計、中央値
2025年第2四半期から2026年第1四半期までの中古マンション取引を築年数で8つに分けると、全国の価格中央値は築5年以内の4,900万円から築31〜40年の1,500万円まで下がる。築41年以上も1,500万円で、この二つの区分の中央値は同額だ。ただし途中には、築年が一つ上の区分のほうが価格中央値の高い箇所が全国で2カ所、東京など6都府県で6カ所ある。同じ集計期間に売れた別の物件群の比較で、同じ物件の値下がりを追ったものではない。
元データは国土交通省の不動産情報ライブラリ「不動産価格情報」で、当サイトが築年数別に集計した。国交省が公表した統計ではない。データは2026年9月1日取得時点で、直近四半期は公表進行中のため件数が確定しておらず、追加公開で件数や中央値が変わりうる。中央値は取引を価格順に並べた中央の値（偶数件なら中央2件の平均）で、同額の取引もあるため厳密に半数がこれより安いとは限らない。登記をもとにした当事者アンケート（不動産取引価格情報）と、宅建業者が仲介した成約（成約価格情報）の両方をまとめて計算している。築年数は取引の年から建築年を引いたもので、月が分からないため最大1年ずれる。この取得時点で全国で築年数を出せた取引は136,860件だ。
| 築年数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値（専有面積中央値） |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 4,900万円 | 969,231円/㎡（65㎡） |
| 築6〜10年 | 4,500万円 | 900,000円/㎡（65㎡） |
| 築11〜15年 | 4,600万円 | 820,000円/㎡（70㎡） |
| 築16〜20年 | 3,600万円 | 620,000円/㎡（70㎡） |
| 築21〜25年 | 3,700万円 | 557,895円/㎡（75㎡） |
| 築26〜30年 | 2,700万円 | 400,000円/㎡（70㎡） |
| 築31〜40年 | 1,500万円 | 254,545円/㎡（65㎡） |
| 築41年以上 | 1,500万円 | 253,333円/㎡（60㎡） |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格情報をもとに当サイト集計（2025年第2四半期〜2026年第1四半期の取引、中古マンション等）
価格中央値で見ると、築31〜40年は築5年以内の約0.31倍（1,500÷4,900）になる。㎡単価中央値では約0.26倍だ。価格は途中で2回上がるが、㎡単価は8区分で一度も上がらず、最後の2区分でほぼ横ばいになる。
読むときに注意したい点が二つある。一つは区分の幅がそろっていないこと。築30年までは5年刻みで、築31〜40年だけ10年分をまとめている。築26〜30年から築31〜40年への1,200万円の下げは、ほかの5年刻みの差と同じ物差しでは比べられない。もう一つは、価格・㎡単価・面積の中央値を別々に計算していることだ。全国の築5年以内で969,231円/㎡に65㎡を掛けると約6,300万円になり、価格中央値の4,900万円とは合わない。三つの列は掛け算の関係にない。
そもそもこの表は、同じ物件が年を追って値下がりした記録ではない。この1年に売れた築5年の物件と築35年の物件は、建った時期も場所も違う別の集団だ。「築何年で半額」のような換算は、この表からは作れない。
| 地域・区分 | 価格中央値 | 一つ新しい区分の価格中央値 |
|---|---|---|
| 全国 築11〜15年 | 4,600万円 | 4,500万円（築6〜10年） |
| 全国 築21〜25年 | 3,700万円 | 3,600万円（築16〜20年） |
| 東京都 築21〜25年 | 5,800万円 | 5,300万円（築16〜20年） |
| 東京都 築41年以上 | 3,000万円 | 2,800万円（築31〜40年） |
| 大阪府 築11〜15年 | 4,200万円 | 3,500万円（築6〜10年） |
| 兵庫県 築11〜15年 | 4,100万円 | 4,000万円（築6〜10年） |
| 埼玉県 築21〜25年 | 3,600万円 | 3,400万円（築16〜20年） |
| 千葉県 築21〜25年 | 3,500万円 | 3,400万円（築16〜20年） |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格情報をもとに当サイト集計（2025年第2四半期〜2026年第1四半期の取引）
価格と面積の中央値を並べると、指標の動きが異なる箇所がある。大阪府は築6〜10年の面積中央値が55㎡、築11〜15年が65㎡で、㎡単価は853,333円から760,000円に下がっている。東京都の築21〜25年も面積中央値が60㎡から65㎡に増え、㎡単価は1,133,333円から1,082,353円に下がる。全国の2カ所も、古い側の面積中央値が5㎡大きい。ただし、それぞれ別に求めた中央値から、面積の違いが価格差にどれだけ寄与したかは分からない。
面積中央値が同じでも、価格中央値が異なる箇所もある。千葉県の築16〜20年と築21〜25年は面積中央値がどちらも80㎡で、㎡単価は450,000円から427,273円に下がっているのに、価格中央値は100万円高い。埼玉県も面積中央値は75㎡で同じだ。東京都の築41年以上は面積中央値が50㎡のまま、㎡単価まで642,857円と築31〜40年の636,364円を上回る。面積中央値が同じでも、面積の分布全体が同じとは限らない。立地・面積・管理状態などの寄与は、この集計からは分けられない。
全国で築31〜40年と築41年以上が同じ1,500万円になる区分間の関係は、都府県ごとに見るとそろっていない。
兵庫・埼玉・千葉の3県では、築41年以上の㎡単価中央値が15万円台（157,143〜159,167円/㎡）まで下がる。東京都の642,857円/㎡とは4倍ほど離れている。全国の築41年以上28,140件のうち8,267件、約3割が東京都の取引で、全国の中央値にも東京の価格帯が混ざっている。全国の二つの区分が同額になる理由を、この集計から特定することはできない。
両方の区分に30件以上の取引がある24都道府県で、築31〜40年の価格中央値を築5年以内の価格中央値で割ると、**0.15倍（群馬県）から0.47倍（沖縄県）**まで開く。比が小さいほど、新しい物件と古い物件の価格差が大きい。
築5年以内が同じ4,300万円の県どうしでも、築31〜40年は群馬県650万円、福岡県1,300万円、沖縄県2,000万円と分かれる。東京都は0.37倍、大阪府は0.39倍で、24都道府県の中では差が小さい側に入る。比の違いが何から来るのかは、データからは言えない。24都道府県に入らない県は、取引件数が足りずに比べられないだけで、取引がないわけではない。
全国の数字より、住みたい都道府県の同じ区分の数字のほうが比べやすい。中央値と並べて下位25%と上位25%も見ておくと、真ん中の半分の取引がどの幅に入るかが分かる。神奈川県の築26〜30年なら下位25%が2,400万円、上位25%が4,500万円で、中央値は3,400万円だ。東京都の築31〜40年は1,400万円から4,750万円と幅が広く、中央値の2,800万円だけでは相場をつかみにくい。
築30年や築31年のように区分の境目にある物件は、築年数が最大1年ずれる計算なので、両側の区分を見ておくほうがよい。市区町村まで絞ると件数が一気に減る点は市区町村の相場の空欄と件数の偏りで、年収との釣り合いは中古マンション価格中央値÷推計年収で扱っている。
