【フラット35】金利0.5ポイント上昇で年収500万円の上限は約219万円減、3,000万円の利息は約380万円増

住宅金融支援機構の【フラット35】の基準で年収500万円の借入上限を出すと、金利3.83%なら3,370万円、4.33%なら3,151万円になる。申込時35歳・借入期間35年・ほかの借入なしという前提での試算で、金利が0.5ポイント上がるだけで借りられる額は約219万円減る。

同じ0.5ポイントの差を「3,000万円を35年で借りる」側から見ると、毎月の返済額は129,791円と138,835円で差は9,044円にとどまる。ところが利息総額は24,512,220円から28,310,700円へ、**約380万円（3,798,480円）**増える。上限は審査で認められる返済額の最大値で、その額まで借りて返し続けられるかどうかは別の問題だ。

金利0.5ポイントで、上限はどの年収でも約6.5%縮む

上限を決めるのは総返済負担率だ。すべての借入の年間返済額を合計し、それが年収の何%かで判定する。基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下。年収500万円なら年間175万円、毎月145,833円までが住宅ローンに回せる返済額になる。

この返済額は金利が変わっても動かない。動くのは、その返済額で組める元金のほうだ。金利が上がると同じ145,833円で返せる元金が小さくなり、上限が下がる。

年収	金利3.83%の借入上限	金利4.33%の借入上限
300万円	1,733万円	1,620万円
400万円	2,696万円	2,520万円
500万円	3,370万円	3,151万円
600万円	4,044万円	3,781万円
700万円	4,719万円	4,411万円
800万円	5,393万円	5,041万円
1,000万円	6,741万円	6,302万円

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件・金利情報（確認日2026年10月2日）をもとにLifeKurabeが算出。申込時35歳、借入期間35年、元利均等返済、ほかの借入なし。1万円未満切り捨て

減る金額は年収300万円で113万円、1,000万円で439万円と大きく違う。それでも2列の差を3.83%の上限で割ると、どの年収でも約6.5%に収まる。年収が高い人ほど、金利の上昇で失う借入可能額は金額として大きくなる。

3,000万円に固定すると、差は利息の側に積み上がる

借入額を3,000万円、期間を35年（420回）、元利均等返済・ボーナス返済なしに固定して金利だけを動かしたのが次の表だ。

金利	毎月の返済額	利息総額
3.33%	121,050円	20,841,000円
3.83%	129,791円	24,512,220円
4.33%	138,835円	28,310,700円
4.83%	148,169円	32,230,980円
5.83%	167,646円	40,411,320円

出典：住宅金融支援機構【フラット35】金利情報（確認日2026年10月2日）の金利3.83%を基準にLifeKurabeが算出。毎月の返済額を1円単位に丸めてから420回を掛けた値

毎月の返済額は、金利0.5ポイントごとに約8,700〜9,300円ずつ増える。月の家計で見れば一万円に届かない差だ。利息総額のほうは0.5ポイントごとに約367万〜392万円増える。3.83%と4.33%の利息の差3,798,480円は、毎月の差9,044円に420回を掛けた額とちょうど一致する。借入額が同じなので、月々の小さな差がそのまま35年分積み重なって利息の差になる。

4.83%になると利息総額は32,230,980円で、借りた3,000万円を上回る。5.83%では40,411,320円になる。表の5つの金利のうち、利息が借入額を超えるのはこの2行で、4.33%では28,310,700円とまだ借入額を下回る。

審査を通る額と、毎月払い続ける額の距離

年収500万円の人が3,000万円を借りる場合で、二つの表をつなげてみる。金利3.83%なら年間の返済額は129,791円×12で1,557,492円、年収の約31.1%。4.33%なら1,666,020円で約33.3%になる。返済負担率の基準だけで見れば、どちらも35%以下に収まる。

ただし、この判定に生活費・教育費・固定資産税・修繕費は入っていない。返済負担率は額面の年収に対する比率なので、税と社会保険料を引いた手取りに対する返済の割合はこれより高くなる。年収ごとの手取りは年収別の手取り早見表で並べている。上の試算には保証料・事務手数料・団体信用生命保険の保険料も含めていない。

試算の前提と、数字が変わる条件

表の数字は次の前提に依っている。自分の条件が一つでも違えば、上限も返済額も変わる。

• 金利3.83%は、2026年10月の【フラット35】（借入期間21〜35年）で最も多い金利。同じ月の金利の範囲は3.83%〜5.84%で、表の3.33%はこの範囲より低い、比較のために置いた値だ。
• 借入期間は15年以上で、35年と「80歳−申込時の年齢」の短いほう以下。申込時50歳なら80−50で30年が上限になり、35年では組めない。
• 借入額は100万円以上12,000万円以下。返済負担率はほかの借入（車のローンなど）の返済も合算して判定するので、ほかに返済があれば上限は表より下がる。
• 実際の返済予定表は最終回で端数を調整するため、最後の一回と総額は表と数百円ずれることがある。繰上返済や金利の見直しは計算に入っていない。

上限の表は「どこまで貸してもらえるか」、3,000万円の表は「借りた後に何を払うか」を示している。前者は金利で約6.5%動き、後者は同じ金利差が35年で数百万円の利息になって表れる。二つを分けて読めば、金利の数字が家計のどこに効くのかが見えてくる。